A
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bescheinigung der zuständigen Baubehörde, dass die Wohnungen in einem Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Dies bedeutet, dass jede Wohneinheit baulich von den anderen getrennt ist und jeweils einen eigenen abschließbaren Zugang besitzt.
Ablösung
Rückzahlung eines Darlehens aus Eigenkapital oder durch ein neues Darlehen
Abtretung
Übertragung von Rechten und Ansprüchen auf einen Dritten. So kann ein Darlehensnehmer zum Beispiel den Anspruch auf die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung oder die Rechte und Ansprüche aus einem Bausparvertrag an den Darlehensgeber abtreten. Diese Möglichkeit wird meistens genutzt, wenn der entsprechende Anspruch zur Tilgung eines Darlehens genutzt werden soll.
Auch Grundschulden können abgetreten werden. Dies ist bei einem Wechsel des Darlehensgebers kostengünstiger als die Löschung der alten und die Eintragung einer neuen Grundschuld.
Annuitätendarlehen
Meist langfristiges Darlehen, das vom Darlehensnehmer in konstanten Raten zurückgezahlt wird. Die Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Über die Dauer der Laufzeit verringert sich durch die bereits erfolgte Tilgung der Zinsanteil in der Rate, während sich der Tilgungsanteil erhöht.
Anschlussfinanzierung
Regelung der weiteren Finanzierung zum Ende einer Zinsvereinbarung. Der Darlehensnehmer kann zu diesem Zeitpunkt entscheiden, ob er das Darlehen bei dem bisherigen Darlehensgeber weiterführen möchte oder ob er sich einen neuen Finanzierungspartner sucht. Sämtliche Darlehensbedingungen können zu diesem Zeitpunkt neu verhandelt werden.
Auflassungsvormerkung
Eintragung in Abteilung II des Grundbuches zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück (§ 883 BGB). Die Auflassungsvormerkung schützt den zukünftigen Eigentümer davor, dass der Verkäufer das Objekt z.B. an eine andere Person verkauft und/oder mit weiteren Lasten und Beschränkungen belastet.
Aufteilungsplan
Unter einem Aufteilungsplan versteht man eine Bauzeichnung, aus der bei einem Gebäude die allen Eigentümern gehörenden Gebäudeteile (Gemeinschaftseigentum) sowie die Lage und Größe der Eigentumswohnungen (Sondereigentum) ersichtlich sind.Der Aufteilungsplan enthält alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Maße (Grundrisse, Schnitte, Ansichten etc.).
Im Aufteilungsplan wird jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, mit einer separaten Ziffer bezeichnet (ggf. incl. dazugehöriger Kellerräume, Stellplätze u.a.). Diese Nummern sind Grundlage für die Bestimmung des Sondereigentums (siehe § 7 Wohneigentumsgesetz).
Damit ein Gebäude überhaupt in einzelnes Wohnungseigentum aufgeteilt werden kann, muss ein Aufteilungsplan vorhanden sein. Der Teilungsplan wird von der zuständigen Genehmigungsbehörde oder von einem dafür zugelassenen öffentlich bestellten Sachverständigen geprüft und anschließend Bestandteil der Teilungserklärung
Auszahlungsvoraussetzungen
Bedingungen des Darlehensgebers, die vor Auszahlung des Darlehens noch zu erfüllen sind. Diese Bedingungen sind meist im Darlehensvertrag oder einer Anlage dazu aufgeführt. Es kann sich z.B. um noch einzureichende Unterlagen oder noch zu bestellende Sicherheiten handeln.
B
Baubeschreibung
Detaillierte Beschreibung eines Bauvorhabens. Die Baubeschreibung ist Bestandteil des Bauantrages und gibt genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien, die Ausführung der unterschiedlichen Gewerke sowie sonstige Ausstattungsmerkmale. Diese Informationen sind wichtig für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes und somit für die Wertermittlung des Darlehensgebers.
Baugenehmigung
Ein in den jeweiligen Bauordnungen der einzelnen Bundesländer vorgeschriebenes förmliches Verfahren zur Genehmigung eines Bauvorhabens. Eine Baugenehmigung ist gebührenpflichtig und zeitlich befristet. Ohne die Erteilung einer Baugenehmigung darf mit den Baumaßnahmen nicht begonnen werden. Für bestimmte Baumaßnahmen ist in einigen Bundesländern eine Bauanzeige ausreichend
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Eine Versicherung, die Schäden, die Dritte auf einem Baugrundstück oder durch eine Baumaßnahme erleiden könnten und für die der Bauherr haftbar gemacht werden könnte, abdeckt.
Bauleistungsversicherung
Eine Versicherung für den Fall, dass während der Bauphase an der Immobilie, den Bauteilen oder den Baustoffen Schäden entstehen. Diese Schäden können durch Naturkatastrophen, Diebstahl oder Vandalismus verursacht werden
Bausparen
Regelmäßiges Sparen, um ein Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke zu erhalten. Vor dem Abschluss eines Bausparvertrages wird eine Mindestsumme festgelegt, zu deren Ansparung sich der Bausparer verpflichtet. Nach der Ansparphase erwirbt er das Recht auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen. Aufgrund steuerlicher Vorteile sowie der staatlicher Förderung durch die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage für vermögenswirksame Leistungen bleibt das Bausparen eine beliebte Möglichkeit der Immobilienfinanzierung.
Bausparsumme
Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Dieser setzt sich aus Bausparguthaben und Bauspardarlehen zusammen. Von der Bausparsumme hängt unter anderem die Höhe des monatlichen Tilgungsbeitrags und der Abschlussgebühr ab.
Bauspartarif
Im jeweiligen Bauspartarif sind die Rahmenbedingungen des Vertrages festgelegt, z.B. die Guthabenverzinsung, die Mindestansparsumme, die Mindestlaufzeit, anfallende Gebühren sowie der Darlehenszins und die Höhe der Rückzahlungsrate für das Bauspardarlehen. In der Regel bieten Bausparkassen verschiedene Tarife für unterschiedliche Zielgruppen und Verwendungszwecke an.
Bauträger
Ein Bauträger erwirbt in eigenem Namen und auf eigene Rechnung Grundstücke. Auf diesen errichtet das Unternehmen Immobilien, die nach Fertigstellung verkauf werden.
Beleihung
Als Sicherheit für den Baukredit dient in den meisten Fällen die zu finanzierende Immobilie. Mit dieser so genannten Beleihung sichern sich Kreditinstitute gegen eine mögliche Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers ab. Die maximale Höhe der Beleihung ist abhängig vom ermittelten Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts.
Beleihungsgrenze
Kreditinstitute dürfen Immobilien nur bis zu einer bestimmten Grenze des festgestellten Beleihungswertes beleihen. Diese Grenze richtet sich nach den für das jeweilige Kreditinstitut gültigen gesetzlichen und satzungsmäßigen Vorschriften
Beleihungswert
Vom jeweiligen Finanzierungsinstitut ermittelter Wert einer Immobilie. Der Beleihungswert entspricht in der Regel dem Wert, der unter normalen Umständen bei einem späteren Verkauf jederzeit erzielt werden kann. Beleihungswert = Verkehrswert – Sicherheitsabschlag des jeweiligen Finanzinstituts
Bereitstellungszins
Entgelt für die vom Kreditinstitut bereitgestellten und vom Darlehensnehmer noch nicht in Anspruch genommenen Darlehen oder Darlehensteilbeträge. Die Berechnung beginnt in der Regel nach drei Monaten ab Darlehenszusage, bei länger andauenden Projekten wie Neubau oder Sanierung kann oftmals ein längerer Zeitraum bis zum Beginn der Berechnung verhandelt werden.
Bewertungszahl
Eine von den Bausparkassen verwendete Methode zur Gewährleistung einer gerechten Zuteilungsreihenfolge bei Bausparverträgen. Hierbei werden verschiedene Faktoren, wie z.B. Vertragsdauer und Höhe des bislang angesparten Kapitals berücksichtigt. Für die Zuteilung eines Bausparvertrages. muss die von der Bausparkasse festgelegte Mindestbewertungszahl erreicht werden
Bewirtschaftungskosten
Kosten für den laufenden Unterhalt einer Immobilie. Bei vermieteten Immobilien wird differenziert: umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden können (z. B. Heizung, Müllabfuhr, Gundsteuer etc.) und nicht-umlagefähige Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter alleine tragen muss (z. B. Kosten der Verwaltung, Instandhaltungsrücklage).
Bodenwert
Wert des Grundstücks. Dieser ist abhängig von Nutzbarkeit, Größe, Lage, Zuschnitt, Beschaffenheit und dem Grad der Erschließung.
Bonität
Anderer Ausdruck für Kreditwürdigkeit. Man ist kreditwürdig, wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten vertretbar ist. Zur Beurteilung der Bonität eines Kreditnehmers werden Unterlagen zur Einnahmen-/ Ausgabensituation, vorhandenem Vermögen und bestehenden Verbindlichkeiten herangezogen. Viele Banken holen parallel eine Schufa-Auskunft ein.
C
Courtage
Anderer Begriff für Provision. Dieser wird meist im Zusammenhang mit Dienstleistungen eines Maklers genutzt.
D
Disagio
Differenz zwischen dem nominellen Darlehensbetrag und der tatsächlicher Auszahlung des Darlehens. Der Einbehalt des Disagios stellt eine Zinsvorauszahlung dar, die zu einer Reduzierung des laufenden Sollzinssatzes durch die Bank führt. Diese Möglichkeit kann für Kapitalanleger vor allem steuerlich interessant sein, da das Disagio als Werbungskosten absetzbar ist.
E
Effektiver Jahreszins
Rechnerischer Zinssatz eines Darlehens, in dem nahezu alle anfallenden Kostenbestandteile und Tilgungsmodalitäten berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote. Die Berechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt.
Eigenkapital
Vermögenswerte, die -sofort oder auch zu einem späteren Zeitpunkt- für die Immobilienfinanzierung eingesetzt werden können. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Depotguthaben, ein unbelastetes Grundstück, Bausparguthaben und Eigenleistungen. Bei Einsatz von zeitlich gebundenen Vermögenswerten erfolgt meistens die Abtretung der Rechte und Ansprüche an den Darlehensgeber
Eigenleistungen
Eigene Arbeitsleistung (auch z.B. von Verwandten), die zur Einsparung von Handwerkerkosten erbracht wird. Im Hinblick auf den hierdurch entstehenden Zeitaufwand, verbunden mit einer oftmals längeren Bauzeit, werden Eigenleistungen von den meisten Banken nur in einem begrenzten Umfang berücksichtigt. Zudem ergibt sich das Risiko, dass für die in Eigenleistung hergestellten Gewerke keine Gewährleistungsansprüche bestehen.
Eigennutzung
Man spricht von Eigennutzung, wenn der Eigentümer/ Darlehensnehmer seine Immobilie selbst bewohnt. Die Eigennutzung kann für bestimmte Darlehensformen oder Förderprogramme vorgeschrieben sein.
Eigentumswohnung
Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus können unterschiedlichen Eigentümern gehören und auch jeweils losgelöst von den anderen Wohnungen verkauft werden. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man das Sondereigentum (die Wohnung selbst), sowie auch einen Miteigentumsanteil/ Anteil am Gemeinschaftseigentum. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt die Eigentumsverhältnisse. Alle Wohnungseigentümer bilden eine Gemeinschaft, die in regelmäßigen Versammlungen über alle Themen rund um die Immobilie entscheidet. Die Verwaltung und die Leitung der Eigentümerversammlungen übernimmt in den meisten Fällen ein von der Gemeinschaft beauftragter Verwalter.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Hierbei handelt es sich um eine im Einkommenssteuergesetz (§ 21 EStG) geregelte Einkunftsart. Alle Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von unbebauten oder bebauten Grundstücken sind steuerpflichtig. Als Werbungskosten können zum Beispiel Kosten für Modernisierungsarbeiten, Reparaturen, Versicherungen, Grundsteuer u.a. angesetzt werden. Zusätzlich können Darlehenszinsen und Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Ein Gewinn aus Vermietung und Verpachtung unterliegt jeweils dem persönlichen Einkommensteuersatz. Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird im Rahmen der Steuererklärung mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnet.
Erbbaurecht
Es handelt sich um ein in der Regel zeitlich begrenztes Recht, das einem Bauherrn ermöglicht, eine Immobilie zu errichten und zu nutzen, ohne das Grundstück selbst kaufen zu müssen. Dafür zahlt der Erbbauberechtigte über die gesamte Nutzungsdauer einen im Voraus vereinbarten Erbbauzins an den Eigentümer des Grundstückes. Grundstück und Erbbaurecht werden beim Amtsgericht in zwei separaten Grundbüchern geführt. Der Erbbauzins ist in Abt. II des Erbbaugrundbuches als Belastung vermerkt. Hier ist ggf. auch geregelt ob und unter welchen Voraussetzungen der Erbbauzins während der Laufzeit erhöht werden darf.
Erhaltungsaufwand
Gem. Einkommensteuergesetz (EStG) können alle Aufwendungen, die für die Instandhaltung einer vermieteten Immobilie anfallen, im Jahr der Rechnungsstellung in einer Summe steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Eine Verteilung auf mehrere Jahre ist möglich. Kosten, die über werterhaltende Modernisierungsarbeiten hinausgehen, zählen sie zu den (nachträglichen) Herstellungskosten.
Erschließungskosten
Dazu zählen alle erforderlichen Maßnahmen, um ein Grundstück bebaubar zu machen, u.a. die Verlegung von Wasser- und Abwasserleitungen, der Anschluss an Gas- und Stromleitungen, der Ausbau der öffentlichen Verkehrswege, die Straßenbeleuchtung, Bepflanzung sowie ggf. Regenrückhaltebecken oder Entwässerungsgräben.
Ertragswert
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien liefert der Ertragswert eine Grundlage für die Festsetzung des Beleihungswertes. Zur Berechnung wird die Jahresnettokaltmiete des Objektes ermittelt und auf die kalkulierte Restnutzungsdauer hochgerechnet.
F
Festdarlehen
Ein Festdarlehen ist ein meist langfristiges Darlehen ohne laufende Tilgung. Stattdessen wir ein Tilgungsersatz mit dem Darlehen verknüpft, z.B. eine Lebensversicherung , ein Bausparvertrag oder eine sonstige Kapitalanlage. Die Rückzahlung erfolgt in der Regel zu einem festgelegten Termin in einer Summe.
Festzins
Ein Festzins wird vereinbart, um für die zukünftigen Darlehensraten eine feste Kalkulationsgrundlage zu haben und das Risiko steigender Zinssätze zu vermeiden. Ein Darlehen mit einer Zinsvereinbarung ist für den vereinbarten Zeitraum weder für den Darlehensgeber noch für den Darlehensnehmer kündbar. Ausgenommen bleiben außerordentliche Kündigungen (z.B. bei Zahlungsverzug) oder z.B. beim Verkauf der Immobilie. In diesem Fall hat der Kreditgeber das Recht, für den wegfallenden Zinsertrag ein Vorfälligkeitsentgelt zu berechnen. Bei Festzinsvereinbarungen mit einer Laufzeit von mehr als 10 Jahren hat der Darlehensnehmer mit Ablauf von 10 Jahren nach Darlehensauszahlung ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht (§489 Abs. 1 BGB)
Flurkarte
Eine Landkarte, die alle Flurstücke einer Gemarkung abbildet. Sie wird beim zuständigen Katasteramt geführt. Ein aktueller Auszug aus der Flurkarte wird von den meisten Kreditinstituten im Rahmen einer Finanzierung angefordert.
Forwarddarlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine besondere Form der Anschlussfinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen können sich Darlehensnehmer bis zu 60 Monate vor Ablauf der bestehenden Zinsvereinbarung die jeweils aktuellen Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern. Die neue Vereinbarung, oder -bei Ablösung durch eine andere Bank- das neue Darlehen, tritt dann zum Ablauf der bestehenden Sollzinsbindung in Kraft und löst diese Finanzierung ab. Die Kondition liegt abhängig von der jeweiligen Vorlaufzeit über der aktuellen Kondition für ein vergleichbares Darlehen. Für jeden Monat Vorlaufzeit wird in der Regel ein geringer Zinsaufschlag fällig. Wichtig: Die neue Zinsvereinbarung tritt in jedem Fall in Kraft, unabhängig davon, wie sich die Zinsen tatsächlich entwickeln.
G
Gemeinschaftseigentum
Bezieht sich in Zusammenhang mit Wohneigentum auf alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind. Dazu gehören alle gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie z. B. Fassaden, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Zentralheizungen, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Das Gemeinschaftseigentum wird von allen Eigentümern gemeinsam verwaltet. In Eigentümerversammlungen wird über notwendige Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen entschieden.
Gesamtschuldner
Treten mehrere Personen als Darlehensnehmer auf, so haften Sie in der Regel gesamtschuldnerisch. Jeder Darlehensnehmer haftet unabhängig von den anderen Darlehensnehmern in voller Höhe für die jeweils fälligen Zahlungen. Zwischen den Darlehensnehmern intern getroffene Vereinbarungen sind gegenüber der Bank unwirksam.
Grundbuch
Das Grundbuch ist ein beim zuständigen Amtsgericht geführtes amtliches Verzeichnis, aus dem die Eigentumsverhältnisse aller Grundstücke sowie grundstücksgleicher Rechte (Wohneigentum/ Teileigentum/ Erbbaurechte) einer Gemeinde/ eines Bezirkes ersichtlich sind. Es enthält Informationen über das jeweilige Grundstück
( Bestandsverzeichnis/ z. B. Lage, Größe, Nutzungsart ), die Eigentumsverhältnisse ( Abteilung 1), mit dem Grundstück verbundene Belastungen und Beschränkungen (Abteilung 2/ z.B. Wohnrechte, Wegerechte u.a.) sowie auf dem Grundstück lastende Grundpfandrechte (Abteilung 3). Zur Einsicht in das Grundbuch ist der Nachweis des berechtigten Interesses erforderlich. Das Grundbuch genießt in weiten Teilen öffentlichen Glauben, das bedeutet, dass auf die Richtigkeit der Angaben kann vertraut werden (Ausnahmen: Lage, Größe und Nutzungsart des Grundstückes).
Eintragungen in das Grundbuch erfordern einen entsprechenden Antrag. Der Antrag erfolgt in der Regel über einen Notar und ist an bestimmte Formvorschriften gebunden.
Grundbuchamt
Abteilung des Amtsgerichts, in welcher die Grundbücher und Grundakten geführt werden. Während früher die Grundbücher körperlich vorhanden waren, haben die meisten Amtsgerichte inzwischen auf die Führung elektronische Grundbücher umgestellt.
Grundbuchauszug
Vollständige Anschrift aller in einem Grundbuch enthaltenen Eintragungen. In den meisten Fällen kann ein Grundbuchauszug -bei Nachweis des berechtigten Interesses-
auch online abgerufen werden.
Grunderwerbsteuer
Steuer, die beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstückes fällig wird. Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland.
Grundflächenzahl
Die Grundflächenzahl gibt an, wie groß die bebaute Fläche im Verhältnis zur gesamten Grundstücksfläche sein darf. Bei einer Grundflächenzahl von 0,25 darf z. B. maximal ein Viertel des Grundstücks bebaut werden. Die Grundfläche von Garagen sowie ggf. anteilig von Stellplätzen, Zufahrten oder Terrassen ist hierbei ebenfalls zu berücksichtigen. Die Grundflächenzahl kann dem jeweiligen Bebauungsplan entnommen werden. Falls ein solcher nicht vorhanden ist, liefert das zuständige Bauamt entsprechende Informationen.
Grundschuld
Pfandrecht an einem Grundstück/ einem grundstücksgleichen Recht, welches als Sicherheit für ein Darlehen zugunsten des Gläubigers/ des Kreditinstitutes in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen wird.
Die Grundschuld ist abstrakt, das bedeutet, dass sie auch nach Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens in voller Höhe bestehen bleibt und daher z.B. auch für eine neue/ zukünftige Finanzierung als Sicherheit genutzt werden kann.
Grundschuldbestellung
Mit der Grundschuldbestellung stimmt der Eigentümer/ Erwerber der Belastung seiner Immobilie zu. In der Grundschuldbestellung werden die genaue Höhe der Belastung, die Höhe des Grundschuldzinses, die vom Kreditgeber geforderte Rangstelle sowie die ggf. zusätzliche persönliche Haftung des Kreditnehmers vereinbart. Die Grundschuldbestellung muss notariell beurkundet werden. Nach der Beurkundung stellt der Notar den entsprechenden Antrag auf Eintragung ins Grundbuch.
Grundschuldzins
Der Grundschuldzins liefert dem Kreditgeber eine Sicherheit für ggf. auch über die eigentliche Darlehenssumme hinausgehende Forderungen (z.B. rückständige Zinsen, Kosten des Mahn- bzw. Zwangsversteigerungsverfahrens). Er wird bei Darlehensrückständen und/ oder im Zwangsversteigerungsverfahren relevant.
Grundstück
Räumlich begrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer eigenen lfd. Nummer eingetragen ist. Die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Gebäude gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks (§ 94 BGB).
H
Herstellungskosten
Kosten für die vollständige Herstellung einer bezugsfertigen Immobilie. Neben den reinen Baukosten sind Planungs- und Architektenkosten, Gebühren (z.B. Baugenehmigung), Erschließungskosten, Hausanschlüsse, Pflasterarbeiten (Zuwegungen/ Terrassen), sonstige Außenanlagen (Umzäunung, Gartengestaltung) sowie die Kosten für Garagen/ Carports zu berücksichtigen.
Hypothek
Pfandrecht an einem Grundstück/ grundstücksgleichen Recht, welches als Sicherheit für eine konkrete Forderung/ ein bestimmtes Darlehen zugunsten des Gläubigers/ des Kreditinstitutes in Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen wird. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch und damit abhängig von der ihr zugrundeliegenden Forderung. Das heißt, dass die Hypothek erlischt, sobald die persönliche Forderung bezahlt ist. Eine Hypothek kann damit nicht als Sicherheit für ein zukünftiges/ neues Darlehen dienen. Um Kosten zu sparen und den Verwaltungsaufwand zu reduzieren werden heutzutage fast ausschließlich Grundschulden als Kreditsicherheit verwendet.
Hypothekendarlehen
Durch ein Grundpfandrecht gesichertes langfristiges Darlehen.
I
Instandhaltungskosten
Laufende Kosten, die zur Erhaltung der Immobilie beitragen, wie z.B. die Heizungsreparatur, die Reinigung der Dachrinnen, regelmäßiges Streichen der Holzfenster, sonstige Schönheitsreparaturen u.a. Instandhaltungskosten können steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Instandhaltungsrücklage
Regelmäßig zu zahlender Betrag zur Beseitigung auftretender Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum. Oft wird ein Richtwert/ qm festgelegt, sodass sich der zu zahlende Gesamtbetrag nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen berechnet.
K
Kapitalanlage
Anschaffung einer Immobilie zur Vermietung, um durch Mieteinnahmen und/ oder steuerliche Vorteile eine entsprechende Rendite zu erzielen und Vermögen aufzubauen.
Kapitaldienstfähigkeit
Fähigkeit des Darlehensnehmers, die monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen aus seinen laufenden Einkünften zu decken. Die Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit ist wesentlicher Bestandteil des Kreditantragsprozesses. Sie wird bei jedem Kreditantrag erneut geprüft.
Kaufvertrag
Ein Immobilienkaufvertrag muss notariell beurkundet werden, um rechtsgültig zu sein. Im Kaufvertrag wird der Kaufgegenstand detailliert benannt (Grundbuch/ Katasterangaben/ Adresse/ ggf. Wohnungsnummer). Neben dem Kaufpreis werden die genauen Bedingungen und Termine für die Eigentumsübertragung festgehalten.
KfW
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergibt als bundeseigenes Kreditinstitut zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse, mit denen u.a. der private Wohnungsbau und energieeffizientes Bauen gefördert werden sollen. Da die KfW ihre Mittel nicht selbst vergibt, kann die Beantragung eines KfW-Darlehens nicht direkt dort erfolgen, sondern muss über eine vermittelnde Bank/ in der Regel die Hausbank des Antragstellers eingereicht werden.
Im Hinblick auf die Vielzahl der Programme -auch für Existenzgründer und mittelständische Betriebe- lohnt es sich, die Möglichkeiten frühzeitig mit der finanzierenden Bank zu klären, insbesondere, da bei vielen Programmen eine rechtzeitige Beantragung vor Beginn des entsprechenden Vorhabens Voraussetzung für die Darlehensgewährung bzw. die Gewährung von Zuschüssen ist.
KfW-Wohneigentumsprogramm (124)
Dieses Programm eignet sich für alle, die eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben möchten. Der Zinssatz ist für die erste Zinsfestschreibungsperiode vergünstigt. Es ist eine Zinsfestschreibung von maximal 10 Jahren möglich.
L
Laufzeit
Zeitraum von der Auszahlung bis zur vollständigen Tilgung eines Darlehens. Die Laufzeit ist von der vereinbarten Tilgung und vom Sollzinssatz abhängig. Sondertilgungen verkürzen die Darlehenslaufzeit (bei gleichbleibender mtl. Rate). Die Laufzeit ist nicht gleichzusetzen mit der Zinsbindungsdauer.
Diese beschreibt lediglich den Zeitraum, für den die Zinsen fest vereinbart sind.
Legitimation
Jeder Darlehensnehmer muss sich durch Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses ausweisen. Bei größerer räumlicher Entfernung zwischen den Vertragsparteien kann z.B. die Deutsche Post AG im Rahmen des PostIdent-Verfahrens die Legitimationsprüfung übernehmen.
Lineare Abschreibung
Konstante Abschreibung der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für vermietete oder verpachtete Immobilien (in der Regel 2 % jährlich).
Löschungsbewilligung
Öffentlich beglaubigte Erklärung des Gläubigers/ Kreditinstitutes mit der die Löschung des Grundpfandrechts (Hypothek oder Grundschuld) im Grundbuch beantragt werden kann.
M
Miteigentumsanteil
Der Miteigentumsanteil ist der Anteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft, das dem Eigentümer eines Sondereigentums zuzurechnen ist. Zum Gemeinschafteigentum zählen alle Bestandteile des Gebäudes und die Außenanlagen, die nicht zum Sondereigentum des einzelnen Eigentümers gehören. Der Miteigentumsanteil wird in der Regel für eine gerechte Verteilung von Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer herangezogen.
Modernisierung
Maßnahmen, die zu einer Erhöhung des Wohn- oder Nutzwertes einer bestehenden Immobilie und/ oder zu einer Verringerung der anfallenden Energiekosten führen.
Solche Modernierungsmaßnahmen tragen jeweils zu einer Steigerung des Immobilienwertes sowie zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer bei (neue Bäder, Austausch der Fenster, Austausch der Heizungsanlage, nachträgliche Wärmedämmung, neue Bodenbeläge, Veränderungen des Grundrisses....)
N
Nebenkosten
Beim Kauf einer Immobilie entstehen neben dem Kaufpreis zusätzliche Kosten. Die Grunderwerbssteuer (variiert von Bundesland zu Bundesland, bis zu 6,5%), Kosten für Notar und Amtsgericht (ca. 2 %) sowie ggf. Maklerprovision müssen bei der Ermittlung der Gesamtinvestitionskosten berücksichtigt werden. Die meisten Kreditinstitute gehen davon aus, dass diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb aus Eigenkapital getragen werden.
Negativbescheinigung
oder Vorkaufsrechtsverzichtserklärung
Gemeinden steht grundsätzlich bei allen Grundstücksverkäufen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Mit einer Negativbescheinigung/ Negativattest/ Vorkaufsrechtsverzichtserklärung versichert die Gemeinde, dass sie dieses Recht nicht ausüben wird.
Nichtabnahmeentschädigung
Verzichtet der Darlehensnehmer nach Vertragsunterschrift auf die Auszahlung des Darlehens bzw. einen Teilbetrag daraus, so entgehen dem Kreditinstitut entsprechende Zinseinnahmen. Ein Ausgleich erfolgt durch Zahlung einer Nichtabnahmeentschädigung.
Notaranderkonto
Das Notaranderkonto ist eine Möglichkeit, die Kaufpreiszahlung für eine Immobilie abzuwickeln. Der Notar richtet auf seinen Namen ein Girokonto ein, auf welchem die fremden Gelder treuhänderisch verwaltet werden. Der Notar gewährleistet eine vertragsgemäße Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag).
P
Preisangabenverordnung (PangV)
Um eine bessere Vergleichbarkeit unterschiedlicher Kreditangebote zu gewährleisten, sind die Kreditinstitute gem. Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, in Angeboten und Darlehensverträgen den Effektivzins zu nennen. Dieser berücksichtigt neben dem zu zahlenden Nominalzins auch alle weiteren Kosten des Kredites.
Prolongtion
Verlängerung eines bestehenden Darlehens nach Ablauf der vereinbarten Zinsfestschreibung. Es findet kein Wechsel des Darlehensgebers statt, sondern es werden lediglich die zukünftigen/ neuen Darlehensbedingungen festgelegt (Zinssatz, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsmöglichkeit)
R
Rangstelle
Reihenfolge der Belastungen im Grundbuch. Die jeweilige Rangstelle wird wichtig im Fall einer Zwangsversteigerung, da die Forderungen dann der Reihe nach bedient werden. In der Regel fordern die Kreditinstitute die erste Rangstelle im Grundbuch.
Ratenkredit
ist eine andere Bezeichnung für Konsumentenkredit. Mit Laufzeiten bis zu ca. 10 Jahren dienen diese Kredite der Finanzierung von Konsumgegenständen (Autos, Möbel, Reisen, Elektrogeräte u.a.)
Restschuld
Zu einem bestimmten Zeitpunkt (z.B. Ende der Zinsbindung) noch nicht zurückgezahlter Restbetrag eines Darlehens. Die Höhe der jeweiligen Restschuld kann anhand des mit dem Darlehen verbundenen Tilgungsplans festgestellt werden.
Rückauflassungsvormerkung
Eine Rückauflassungsvormerkung wird ins Grundbuch eingetragen und sichert mögliche Ansprüche des Grundstücksverkäufers auf Rückübertragung des Grundstücks. Mit dieser Eintragung sichern sich z.B. Städte und Gemeinden ab, die Grundstücke unter bestimmten Auflagen (z.B. Baubeginn innerhalb eines festgelegten Zeitraumes o.ä) verkaufen. Halten die Erwerber diese Auflagen nicht ein, kann der ursprüngliche Grundstückseigentümer die Rückübertragung verlangen.
S
Schuldübernahme
Bei einer Schuldübernahme übernimmt ein neuer Darlehensnehmer bestehende Darlehensverträge.Die Zustimmung des Gläubigers ist hierfür zwingend erforderlich. Das Kreditinstitut wird vo Genehmigung die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Bonität des neuen Vertragspartners -wie bei jedem Kreditantrag- prüfen. Da dieser Prozess für das Kreditinstitut einen zusätzlichen Arbeitsaufwand bedeutet, fällt hierfür in der Regel eine Bearbeitungsgebühr an.
Schuldzinsen
Sofern die finanzierte Immobilie vermietet ist, können die gezahlten Zinsen/ Schuldzinsen als Werbungskosten steuerlich abgesetzt werden.
Sondereigentum
Im Wohnungseigentumsgesetz werden Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) sowie das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) unterschieden. Mit dem Sondereigentum ist jeweils ein in der Teilungserklärung konkret festgelegter Anteil am Gemeinschaftseigentum verbunden.
Sondernutzungsrecht
Bei Mehrfamilienhäusern werden häufig Sondernutzungsrechte für Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt (z. B. KfZ-Stellplätze, Gartenanteile, Kellerräume....)
Sondertilgung
Tilgungsleistungen, die über die im Darlehensvertrag vereinbarten monatlichen Tilgungsraten hinausgehen. Sondertilgungen sind bei Darlehen mit fester Zinsbindung grundsätzlich nur bei entsprechender Vereinbarung im Darlehensvertrag möglich. In der Regel wirkt die Sondertilgung laufzeitverkürzend. Eine Herabsetzung der monatlichen Leistungsrate wird nur ausnahmsweise und auf entsprechenden Antrag vorgenommen.
Sparphase
Bei Bausparverträgen sind vor Bereitstellung des Bauspardarlehens bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen. Unter anderem muss ein vertraglich festgelegter Anteil der Bausparsumme eingezahlt werden. Den Zeitraum bis zum Erreichen des Sparzieles bezeichnet man als Ansparphase.
T
Teilauszahlungszuschlag
Für den zusätzlichen Aufwand eines Kreditinstituts, das Darlehen auf Wunsch des Kunden in mehreren Teilbeträgen (z. B. nach Baufortschritt) auszuzahlen, kann ein Entgelt anfallen.
Teilungserklärung
Erklärung des Immobilieneigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass ein Objekt in voneinander getrennte Wohnungen geteilt wird. Die Teilungserklärung bezieht sich auf den von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde genehmigten Aufteilungsplan. Dieser wird Bestandteil der vom Notar zu beglaubigenden Teilungserklärung. Nach Einreichung der Teilungserklärung sowie entsprechendem Antrag an das Grundbuchamt werden separate Wohnungs- / Teileigentumsgrundbücher gebildet. Dies ermöglicht es, das einzelne Sondereigentum selbständig zu veräußern und/ oder zu belasten. Aus der Teilungserklärung sind die jeweiligen Miteigentumsanteile ersichtlich. Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum sind klar voneinander abgegrenzt. Ergänzend sind Sondernutzungsrechte verbindlich festgehalten.
Tilgung
Als Tilgung wird die Rückzahlung eines Darlehens bezeichnet. Die Darlehensrate setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen. Die Höhe der Tilgung beeinflusst – zusammen mit dem Zinssatz – die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
Tilgungsaussetzung
Bei einer Tilgungsaussetzung werden nur die monatlich fälligen Zinsen gezahlt. Im Darlehensvertrag wird vereinbart, wie die Tilgung ersatzweise erfolgen soll. Dies kann z.B. durch einen zugeteilten Bausparvertrag oder eine fällige Lebensversicherung erfolgen. Das Tilgungsersatzmittel wird in der Regel an die finanzierende Bank abgetreten.
Tilgungsfreijahre
Zwischen dem Darlehensgeber und dem Darlehensnehmer kann bei Vertragsabschluss vereinbart werden, dass die Tilgung des Darlehens erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnt. Während der Tilgungsfreijahre sind jeweils nur die anfallenden Zinsen zu zahlen. Genutzt wird diese Möglichkeit vor allem bei Neubauprojekten, um eine in der Bauphase ggf. auftretende Doppelbelastung möglichst niedrig zuhalten. Bei den meisten KfW-Darlehen ist mindestens das erste Jahr tilgungsfrei.
Tilgungsplan
Tabellarische Darstellung des Darlehensverlaufs. Enthalten sind der Zeitpunkt sowie der Betrag der jeweils fälligen Zahlungen, der jeweils in diesem Betrag enthaltene Zins- bzw. Tilgungsanteil sowie die nach jeweiliger Zahlung verbleibende Restschuld. Der Tilgungsplan ist nur für die vereinbarte Zinsbindung verbindlich. Durch Sondertilgungen verändert sich der Tilgungsplan.
Tilgungsersatz
oder auch Tilgungssurrogat. Sofern die Tilgung eines Darlehens durch einen anderen Vertrag (z.B. Bausparvertrag, Lebensversicherung o.a.) erfolgen soll, dienen diese Verträge als Ersatz für die laufende Tilgung eines Darlehens. In der Regel wird das entsprechende Darlehen endfällig vereinbart. Der Fälligkeitstermin orientiert sich in der Regel an der Laufzeit des Tilgungsersatzmittels.
Treuhandzahlung
Möglichkeit, ein Darlehen bereits vor Erfüllung aller Vertragsbedingungen (z.B. Eintragung der Grundschuld) auszahlen zu lassen. Die Auszahlung erfolgt im Rahmen eines so genannten Treuhandauftrages an vertrauenswürdige Dritte (Notare/ andere Banken), die das Geld erst dann endgültig weiterleiten, wenn sichergestellt ist, dass alle Auflagen des Darlehensgebers erfüllt sind.
U
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bestätigung des Finanzamts, dass der Käufer einer Immobilie die Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Diese Bescheinigung wird für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch verlangt.
V
Variable Verzinsung
Für ein Darlehen kann alternativ zu einer Zinsfestschreibung ein variabler Zinssatz vereinbart werden. Der Darlehensgeber kann bei entsprechender Veränderung des Zinsniveaus den Zinssatz des Darlehens kurzfristig anpassen. Meistens wird der variable Zinssatz an eine bestimmte Bezugsgröße wie z.B. den EURIBOR gekoppelt.
Die variable Verzinsung birgt eine gewisse Planungunsicherheit durch das bestehende Zinsänderungsrisiko. Vorteil der variablen Verzinsung ist die kurzfristige Kündigungs-/Rückzahlungsmöglichkeit für den Darlehensnehmer.
Verkehrswert
zum jeweiligen Zeitpunkt realistisch zu erzielender Kaufpreis für eine Immobilie
Vorfälligkeitsentschädigung
Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird bei vorzeitiger Rückzahlung eines Immobiliendarlehens vor Ablauf einer laufenden Zinsvereinbarung von den Kreditinstituten verlangt. Es handelt sich um eine finanzielle Entschädigung für die der Bank entgehenden Zinseinnahmen aus dem Darlehen.
Vorfinanzierungsdarlehen
Ein Vorfinanzierungsdarlehen kann der Darlehensnehmer nutzen, sofern ein vorhandener Bausparvertrag noch nicht voll angespart/ noch nicht zuteilungsreif ist, die Bausparsumme aber bereits zu einem früheren Zeitpunkt benötigt wird. Parallel zur Vorfinanzierung wird der Bausparvertrag dann weiter angespart. Bei Zuteilung des Bausparvertrages löst dieser dann die entsprechende Vorfinanzierung ab.
Vorvertragliche Informationen
Allgemeine vorvertragliche Informationen sind in dem Europäischen Standardisierten Merkblatt (ESIS) zusammengefasst. Sie müssen dem Darlehensnehmer sowohl vom Darlehensgeber als auch vom Vermittler rechtzeitig vor Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Sie dienen als Überblick über alle wichtigen Vertragsbedingungen und Vergleichsgrundlage. Eigene vorvertragliche Informationen der Darlehensvermittler selbst müssen dem Verbraucher zusätzlich vor Abschluss des Darlehensvermittlungsvertrages übergeben werden.
W
Wegerecht
Recht zum Überqueren eines anderen/ fremden Grundstücks. Das Recht wird für den Berechtigten im Bestandsverzeichnis des Gundbuches eingetragen. Das Grundstück, welches überquert werden darf, erhält eine entsprechende Eintragung in Abt. II des Grundbuches (Lasten und Beschränkungen).
Wertermittlung
Feststellung des tatsächlichen Verkehrs- und Beleihungswertes einer Immobilie. Bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren herangezogen. Der Sachwert einer Immobilie setzt sich aus deren Bodenwert (Grundstücksgröße x Bodenrichtwert) und dem Bauwert (Kubikmeter umbauter Raum x Baukosten bzw. Wohnfläche x durchschnittlicher Preis je Quadratmeter Wohnfläche). Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird über dessen Ertragswert bestimmt, der sich aus der Jahresnettokaltmiete errechnet. Je nach Alter und Erhaltungszustand der Immobilie wird mit entsprechenden Abschlägen gearbeitet.
Wohnrecht
Recht zugunsten eines Dritten zur uneingeschränkten Nutzung einer Immobilie. Das Wohnrecht kann auch auf einen Teil/ bestimmte Räumlichkeiten des Gebäudes beschränkt sein. Kosten des Unterhalts der Immobilie wie Steuern, öffentliche Lasten, Reparaturen usw. trägt der Eigentümer. Das Wohnrecht wird im Abteilung II des Grundbuches (Lasten und Beschränkungen) eingetragen.
Wohnungsbauprämie
Staatliche Prämie auf Einzahlungen auf einen Bausparvertrag. Gefördert werden Einzahlungen bis zu 512 EUR (Einzelpersonen) bzw. 1.024 EUR (Ehepaare) mit einer Prämie von 8,8%. Der Anspruch auf Wohnungsbauprämie ist von Einkommensgrenzen abhängig.
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum umfasst zum einen das Sondereigentum an einer Eigentumswohnung und zum anderen auch den Miteigentumsanteil an Gemeinschaftseigentum (z. B. Grundstück, Flure, gemeinsam genutzte Kellerräume ....).
Z
Zinssatz
der Zinssatz ist der Preis, den der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber für die Überlassung des Darlehens zahlen muss. Üblicherweise wird der Zins als Prozentsatz
angegeben.
Zinsänderungsrisiko
Sofern der vereinbarte Darlehenszins nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit festgeschrieben ist, besteht ein Zinsänderungsrisiko. Zum Ende der vereinbarten Zinsbindung kann es zu einer Verschlechterung der Konditionen und damit zu einer unter Umständen deutlichen Erhöhung der Darlehensrate kommen.
Zinsbindungsfrist
Als Zinsbindungsfrist bezeichnet man die Zeitspanne, für die ein durch die Vertragsparteien unveränderlicher Zinssatz vereinbart wurde.
Zusatzsicherheit
Zusatzsicherheiten können bei Überschreitung der Beleihungsgrenzen oder nicht ausreichender Bonität verlangt werden. Sie können ferner zur Verbesserung der Konditionen führen. Diese Sicherheiten können beispielsweise Grundschulden auf weiteren Immobilien, Bürgschaften, Mitverpflichtung von Verwandten sowie die Verpfändung/ Abtretung von Bankguthaben oder Depotkonten sein.
Zuteilung
Bausparkassen prüfen in regelmäßigen Abständen, ob ein Bausparvertrag die Kriterien Mindestguthaben, Mindestsparzeit sowie die erforderliche Bewertungszahl erreicht hat. Sind alle Bedingungen erfüllt, kann der Bausparvertrag zugeteilt – also ausgezahlt – werden. Die Auszahlung erfolgt dann nicht automatisch, sondern muss vom Bausparer aktiv beantragt werden. Sofern das Bauspardarlehen genutzt werden soll, ist ein entsprechender Kreditantrag zu stellen.
Zwangsvollstreckung
Gesetzlich geregeltes Verfahren zur Durchsetzung der Ansprüche von Gläubigern gegenüber deren Schuldnern.
Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung wird zur kurz- bis mittelfristigen Überbrückung eines Kreditbedarfs (z. B. während der Bauphase) genutzt. Die Zwischenfinanzierung wird später durch Eigenkapital (z.B. aus dem Verkauf der vorherigen Immobilie) oder die Auszahlung der langfristigen Finanzierungsmittelabgelöst.